1. Koliko iznosi porez i ko ga plaća?

Ako je u pitanju kupovina novog stana, plaća se PDV koji iznosi 8%, a za ostale nepokretnosti plaća se porez za promet nepokretnosti i on iznosi 2,5%. Porez u praksi najčešće ugovorom dogovoreno plaća kupac.

2. Zasto je važno da je nekretnina (stan, kuća, plac...) uknjižena?

Na uknjižene nekretnine možete staviti hipotekarne ili založne kredite, što znači da željenu nekretninu možete kupiti na kredit preko banke ili firme. Neuknjiženi stanovi time ne gube vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom kupoprodajnog ugovora u sudu ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem. Ipak, prodavci čije su nekretnine uknjižene imaju prednost samim tim što za nihovu nekretninu ima više potencijalnih kupaca (kupci iz kredita) pa savetujemo svim prodavcima da uknjiže svoju nepokretnost ako je to moguće.

3. Koji su preduslovi za uknjižbu?

Da bi se neka nekretnina upisala u zemljišne knjige kod nadležnog suda ili u katastar nepokretnosti potrebno je da budu ispunjeni određeni uslovi: sam objekat koji se nalazi na određenom zemljištu treba da poseduje pravnosnažnu građevinsku i upotrebnu dozvolu na ime fizičkog ili pravnog lica koje je gradilo predmetni objekat. Stan koji se nalazi u predmetnom objektu moze se uknjižiti samo ako je objekat uknjižen.

4. Koliko vredi moj stan/kuca/plac/poslovni prostor?

Posao je profesionalaca, Agenata za promet nekretninama da prate trzišne trendove i zato je njihova analiza i pomoć u procesu kupovine i prodaje dragocena. Agenti su u obavezi da Vam dostave što bolju informaciju o tome koliko su kupci zaista spremni da plate za nepokretnost = prava cena.

5. Kako se vrši isplata kupoprodajne cene?

Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa kupca na račun prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju.

6. Da li je prodavac dužan da ostavi telefonsku liniju u stanu?

Vlasnik telefonske linije nije prodavac nepokretnosti kao ni kupac, već je to Preduzeće koje ima prava da se bavi vršenjem instaliranja, postavljanja i davanja telefonskih usluga (Telekom Srbija). Ukoliko je sa prodavcem postignut dogovor u vezi telefonske linije, neophodno će biti da zajedno sa njim, originalom overenog kupoprodajnog ugovora i foto-kopijom u prilogu, odete do nadležne službe Telekom-a gde ćete istovremeno izvršiti odjavu i prijavu novog korisnika telefonske linije, uz minimalnu nadoknadu. Informacije o lokaciji nadležne službe kojoj pripadate, takođe je dužna da Vam u okviru posredničke provizije obezbedi angažovana agencija.

7. Prenos prava korišćenja telefona, struje i infostana?

Vlasnik nekretnine na osnovu Ugovora o kuporodaji treba da prenese sve na svoje ime, a to podrazumeva da sve što je vezano za Vašu nekretninu treba da glasi na ime Vas kao vlasnika.
Pre svega prenosite pravo korišćenja telefona zajedničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u nadležni korisnički servis TELEKOMA A.D., gde kupac podnosi zahtev za promenu korisnika PTT priključka, a prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na njegovu novu adresu. Sa sobom nosite fotokopiju ugovora o kupoprodaji i lične karte.
Prenos prava korišćenja EDB brojila vršite na osnovu fotokopije ugovora o kuporodaji i zadnjom uplatnicom kao dokazom da je električna energija plaćena.
Prenos prava infostana, odnosno komunalija vršite odlaskom u nadležnu filijalu Javnog preduzeća za stambene usluge, na osnovu fotokopije ugovora o kuporodaji.

8. Da li strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji?

Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde.

9. Ko ima prava na refundaciju PDV-a?

Zakonom o izmenama i dopunama zakona o porezu na dodatu vrednost, koji je stupio na snagu 8. jula 2007. godine, propisano je da pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan.

10. Na koji način kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a?

Dokazima podnetim poreskim organima da:
1) da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike;
2) da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu.
Pravo na refundaciju PDV može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2 po svakom članu koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji.

11. Ko nema pravo na refundaciju PDV-a?

1) kupac stana koji je ostvario refundaciju PDV po osnovu kupovine prvog stana;
2) član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za kojeg je kupac prvog stana ostvario refundaciju PDV, u slučaju kada taj član porodičnog domaćinstva kupuje stan;
3) kupac stana koji je stekao prvi stan bez obaveze prodavca da za promet tog stana plati porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu;
4) član porodičnog domaćinstva kupca stana koji je stekao prvi stan bez obaveze prodavca da za promet tog stana plati porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, a za koga je ostvareno to poresko oslobođenje.

12. Da li za overu ugovora moram da idem u sud i koji?

Za overu svih dokumenata u vezi sa nepokretnostima nadležan je sud na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost.


13. Šta se događa ako se potpiše kupoprodajni ugovor a kupac nakon toga odbije da isplati novac?

Zbog sadašnjeg velikog nedostatka u zakonskim propisima, prodavac je u ovakvoj situaciji u vrlo nezavidnom položaju. Naime, kupac je legitimni vlasnik nepokretnosti i ima pravo da je koristi bez ometanja od strane prodavca. Prodavac pak, ima pravo da tuži kupca za neisplaćeni iznos novca iz kupoprodajnog ugovora, što za sobom povlači duge sudske sporove i velike troškove. Ovo je razlog više da od agencije koju ste angažovali, a u okviru provizije za posredovanje, tražite i obezbeđenje isplate.

14. Koji je rok za prijavu poreza i gde se to obavlja?

Porez na promet apsolutnih prava je uobičajeno obaveza kupca nepokretnosti osim ako nije drugačije dogovoreno i ugovorom precizirano i iznosi 2.5%. Rok za podnošenje zahteva za prijavu je 10 dana od dana sudske overe ugovora a obavlja se u teritorijalno nadležnoj poreskoj upravi. Porez na imovinu plaća se naknadno, po prijemu rešenja RJUP, odnosno filijale Poreske uprave.

15. Da li je prodavac u obavezi lično da prijavi porez?

Ne, prijavu poreza može izvršiti prodavac, kupac ili lice koje ima overeno ovlašćenje za ovakvu vrstu zastupanja. Naravno, možete i angažovanog agenta ovlastiti za prijavu poreza na promet apsolutnih prava.